20 jul 2016

Falta de “habite-se” não anula contrato de locação comercial.

A 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP confirmou sentença que julgou improcedente a ação anulatória de contrato de locação não residencial, ao fundamento de que a dupla garantia prevista no contrato de locação não invalida integralmente o negócio, prevalecendo, na hipótese, a fiança em detrimento da caução imobiliária.

 

Na mesma decisão, a Câmara também firmou o entendimento de que embora não se desconheça a obrigação da locadora de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, o fato de haver irregularidade administrativa impedindo a expedição do “habite-se”, por si só, não tem o condão de tornar ilícito ou impossível o objeto do contrato de locação de imóvel não residencial.

 

No caso, os autores recorreram pedindo a nulidade da fiança prestada como segunda garantia no contrato, bem como o reconhecimento da nulidade do contrato de locação como um todo, “em razão da impossibilidade e ilicitude do objeto pelo fato de a apelada, a WALED INCORPORADORA LTDA, ter locado um imóvel que por culpa exclusiva dela não podia ser ocupado licitamente, o que era a essência da locação e sua inexistência enseja a nulidade da mesma.

 

Entretanto, a Câmara considerou que recurso não comporta provimento, prevalecendo a sentença proferida pela juíza Maria Rita Rebello Pinho Dias por seus próprios e jurídicos fundamentos.

 

Pontuou o relatório, que em emenda à petição inicial, os autores postularam pedido alternativo de decretação de nulidade do contrato como um todo, por ilicitude e impossibilidade do objeto, alegando que a “irregularidade na construção do imóvel que persiste do ano de 1988 até a impede e impediu por completo a sua regular utilização pela locatária, com a necessária expedição da licença/alvará de funcionamento, o que a levou, como locatária, inclusive, à bancarrota e obrigou-a a fechar as portas por não existir possibilidade legal de funcionar no local, unicamente por dolo da locadora que faltou com a verdade e alugou um imóvel cuja ocupação não era permitida, sem qualquer aviso, o que só veio a ser descoberto pela inquilina depois de já ter se estabelecido e estar funcionando no local com muitos investimentos.

 

Em sua contestação, a ré alegou a inexistência de dupla garantia na hipótese, pois, com a celebração do aditivo contratual, no qual houve a cessão da posição contratual da locatária e dos fiadores originários, a garantia da caução real deixou de existir, tendo permanecido apenas a fiança a que teriam se obrigado os autores. Ademais, aduziu que os autores assumiram todos os riscos da locação e das cláusulas contratuais que haviam sido estipuladas pelas partes originárias do contrato, de modo que a ausência de “habite-se” não poderia ser usada pelos autores cinco anos após a celebração do contrato, como pretexto para se exoneraram do dever de indenização pelos supostos estragos que fizeram no imóvel.

 

Fiança prevalece sobre caução

A sentença julgou a demanda integralmente improcedente, por entender que, mesmo havendo dupla garantia contratual estipulada, a fiança deve prevalecer no caso. Também rechaçou o pedido de nulidade do contrato por ilicitude e impossibilidade do objeto, ao fundamento de que os autores estavam cientes da irregularidade administrativa que pendia sobre o imóvel, tendo assumido os riscos da contratação.

 

No caso concreto, as cláusulas 12 e 13 do contrato de locação celebrado originariamente entre a ré e a locatária PALLUANI COMÉRCIO E DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS LTDA., estabelecem como garantias da relação locatícia, respectivamente, a fiança (prevista sob a rubrica “obrigações dos caucionantes”) e a caução de bem imóvel (fls. 87/89), pelo que, de rigor, realmente, o reconhecimento da nulidade desta (caução imobiliária) e a subsistência daquela (fiança).

 

Aduziu o relator, EDGARD ROSA, que é importante observar que o aditivo contratual pelo qual se celebrou a cessão das posições contratuais da locatária e dos fiadores originários, passando a ocupar tais posições, respectivamente, ALDEIA DO TACO SNOOKER BAR LTDA – EPP e os autores, na condição de fiadores, evidencia que a intenção das partes não foi reforçar a caução imobiliária oferecida pelos fiadores originários, mas estabelecer que, dali em diante, apenas a garantia fidejussória subsistiria.

 

Apontou que, assim, seja pelo critério topográfico, que demonstra ter sido a garantia da fiança celebrada antes da caução imobiliária, seja pela interpretação da declaração de vontade das partes à luz da intenção manifestada no aditivo contratual, bem se vê que prevalece, na hipótese dos autos, a fiança, sendo imperioso rejeitar o pedido de nulidade desta garantia, tomando-se por sem efeito a caução em relação aos autores e à nova locatária.

 

Salientou que os autores, quando livremente pactuaram assumir a posição contratual de fiadores, na condição de cessionários, assumiram os riscos do negócio celebrado originalmente por outrem, não podendo imputar, anos depois, o insucesso da obtenção do alvará de funcionamento à locadora do imóvel, pois tal obrigação, por força de negociação entre as partes originárias, foi repassada ao locatário.

 

Acrescentou que, por fim, é evidente que eventual pendência administrativa decorrente de irregularidade na área construída não torna impossível e muito menos ilícito o objeto do contrato de locação do imóvel não residencial, que, no caso, inclusive previu expressamente a obrigação da locatária de diligenciar junto aos órgãos competentes para obtenção das licenças necessárias ao exercício da atividade comercial.

 

Asseverou que, se à locatária cumpria regularizar o exercício da atividade comercial, a recusa da Prefeitura em expedir o alvará de funcionamento não pode ser interpretada como causa para anulação do negócio, cabendo aos autores, se o caso, discutir em ação própria os efeitos decorrentes de eventual inadimplemento das obrigações contratuais assumidas contratualmente de parte a parte, não havendo, nem em tese, os propalados vícios de validade no contrato.

 

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), AZUMA NISHI E MARCONDES D’ANGELO.

Apelação nº 1002799-53.2015.8.26.0008 – São Paulo.

 

Valter de Lana

Ag. Diário de Notícias 

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Sérgio Luiz